Каковы условия и последствия передачи жилого помещения гражданам в общую собственность?

Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы общей собственности урегулированы ГК РФ. Передача жилья в собственность не одного, а всех проживающих в квартире граждан является гарантией сохранения ими права пользования занимаемым жилым помещением, поскольку новое жилищное законодательство преимущественно защищает права собственника жилого помещения.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности (двух или нескольких лиц) с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По общему правилу, общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, этот режим имущества установлен для супругов.

Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Как исключение из правила, не является совместной собственностью супругов:

– имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;

– имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;

– имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.

Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если брачным договором не установлено иное).

Федеральным законом от 15.05.2001 № 54-ФЗ из ст. 2 Закона о приватизации исключены слова «совместную или долевую». Следовательно, теперь при приватизации жилого помещения в общую собственность возможна передача жилья только в долевую собственность.

Передача жилого помещения гражданам в общую долевую собственность порождает определенные права и обязанности у участников этой общей долевой собственности. Так, согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/3 и 2 /3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.