В чем заключаются права собственника жилого помещения?

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, является ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Приведенные абзацы взяты из ранее действовавшей ст. 3 Закона о приватизации, которой сейчас в нем нет (она исключена Вводным законом). Однако аналогичные положения, касающиеся права собственности на жилые помещения, имеются в других законодательных актах.

В ГК РФ и ЖК РФ раскрывается содержание права собственности граждан на жилые помещения. По сравнению с нанимателями, собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются ими по своему усмотрению, т. е. они вправе определять юридическую судьбу жилых помещений, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в законодательстве подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. Таким образом, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона.

Согласно ст. 209 ГК РФ установлено следующее: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 30 ЖК РФ, которая посвящена правам и обязанностям собственника жилого помещения, предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Закон разрешает теперь использовать жилые помещения не только для проживания граждан. Допускается их использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Такое право предоставлено всем проживающим на законных основаниях гражданам (собственникам жилых помещений, членам их семей и др.), если это не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также права и законные интересы других лиц (ст. 17 ЖК РФ).

В ГК РФ соответствующие нормы о правомочии собственника установлены по отношении к любому имуществу. В ЖК РФ эти нормы не дублируются: в отличие от ГК РФ в нем преимущественно регламентируются вопросы, касающиеся использования жилых помещений.

Собственники приватизированных жилых помещений имеют не только права, но и обязанности.

Собственник несет бремя содержания жилого помещения. Данная норма базируется на положении ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу риск случайной гибели (повреждения) имущества несет собственник.

Общие обязанности собственника жилого помещения сформулированы в ст. 30 ЖК РФ. В частности, он не должен допускать бесхозяйственного обращения с жильем, нарушать права и интересы соседей. Статьей 293 ГК РФ установлена ответственность собственника за бесхозяйственное содержание жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.