Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» (извлечение).

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

С 1 января 2007 г. приватизировать жилое помещение будет уже невозможно. Переходный период между двумя реформами в жилищной сфере закончился. Законодатель считает, что все желающие иметь в собственности жилое помещение, имели достаточно времени, чтобы реализовать свое право.

Между тем, по основаниям ст. 4 Закона о приватизации этим правом не смогла воспользоваться определенная категория граждан, проживающих с 1991 г. по 1 марта 2005 г. в перечисленных в этой статье жилых помещениях.

Довольно странно, что Законом о введении ЖК, которым отменяется приватизация, не решена судьба лиц, остающихся проживать в перечисленных помещениях.

Конституционность запрета на приватизацию жилых помещений, в частности находящихся в аварийном состоянии или в общежитиях, рассматривалась Конституционным Судом РФ.

Этот запрет был признан законным и не противоречащим Конституции.

Как указывал Конституционный Суд в своих Определениях по этим делам:

«...определение круга объектов, не подлежащих приватизации, само по себе нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.

.. Граждане, ранее проживавшие в аварийном жилом помещении, после получения в пользование другого жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда, соответствующего требованиям жилищного законодательства, вправе приватизировать его. Тем самым им гарантируется не только право на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации), но и закрепленное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество (в данном случае – жилое помещение) в собственности. Специальный же статус аварийного жилья, поскольку он не препятствует законодательно установленному праву проживающего в нем гражданина на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, не может рассматриваться как нарушающий принцип равенства прав граждан в зависимости от условий их проживания и противоречащий статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации.

...В силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности» (Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. № 350-О, от 2 ноября 2000 г. № 220-О).

Итак, Конституционный Суд РФ обнадеживал граждан, проживающих в жилых помещениях, не подлежащих приватизации, что они еще смогут реализовать свое равное с остальными право на приватизацию. Однако в настоящее время эти граждане, в случае получения ими другого благоустроенного жилого помещения после 1 марта 2005 года, не смогут его приватизировать.

Полагаю, что для соблюдения равных конституционных прав законодатель или, в крайнем случае, Конституционный Суд РФ должен будет решить этот вопрос с данной категорией граждан.

Что же касается существующих запретов, то в суде общей юрисдикции можно оспорить отказ в приватизации в случае, если жилое помещение не относится к перечисленной в ст. 4 Закона о приватизации категории жилого фонда.

Суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение.

Закон запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Следовательно, если дом относится к категории ветхих или в жилом помещении выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, то приватизация в них допускается. Между тем на практике в отказе на приватизацию жилого помещения указывается, что дом не пригоден для проживания. Непригодность дома для проживания может быть следствием как его аварийности, так и его ветхости или наличия вредных воздействий факторов среды обитания (к примеру, в конструктивных частях дома обнаружен фенол). Аварийность – это худшее состояние дома. Если будет установлено, что дом является аварийным, то граждане подлежат немедленному выселению из него. На деле люди долгие годы проживают в домах, якобы признанных аварийными и не подлежащими приватизации.

Длительное невыселение из жилого помещения свидетельствует о том, что у наймодателя отсутствуют документы об аварийности дома от надлежащей инстанции. Зачем ему проблемы с внеочередным предоставлением жилья лицам, проживающим в этом доме.

Надлежащей инстанцией, признающей дом аварийным, является межведомственная комиссия, создаваемая органами исполнительной власти субъектов РФ, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.

В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.

В Москве решения межведомственной комиссии о признании дома аварийным недостаточно, поскольку ее решение по московскому закону носит лишь рекомендательный характер, а дом признается аварийным только постановлением Правительства Москвы.

Многие государственные предприятия превратились в коммерческие организации после приватизации государственного имущества, находившегося на балансе предприятия. Законом запрещалось предприятиям приватизировать жилой фонд, он подлежал передаче в муниципальную собственность. Однако многие предприятия до сих пор содержат на своем балансе жилой фонд, в основном общежития. Муниципальные органы не желают принимать их, так как они не соответствуют требованиям, которые предъявляются к помещениям, предназначенным для постоянного проживания (нет кухонь, ванных комнат, туалетов в каждой квартире), и никто не хочет проводить за свой счет переоборудование.

Вопрос о необходимости ликвидации таких общежитий остро стоит уже несколько лет, однако законодательно это никак не решается. Выход для граждан, проживающих в общежитиях, только один: признавать общежитие не соответствующим его статусу.

Пленум Верховного Суда РСФСР в своем постановлении от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», рекомендовал судам проверять, является ли дом общежитием. Для этого необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. Из этого следует, что, если суд установит факт несоответствия дома статусу общежития, помещения в нем могут приватизироваться.

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Если закрытый военный городок включен в перечень, приватизация в нем запрещена вне зависимости от того, отвечает ли он в действительности статусу закрытого военного городка.

...Постановлением Правительства Москвы от 26.08.1997 г. № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве» предусмотрен порядок признания жилых помещений аварийными. Основанием для признания помещения аварийным является их техническое состояние, определяемое проектно-изыскательскими организациями, имеющими лицензию на проведение соответствующих работ, как состояние крайней степени непригодности для дальнейшего проживания. Правительство Москвы на основании актов (протоколов) городской межведомственной комиссии принимает решение об отнесении жилых домов к категории «аварийные».

Истице было отказано в приватизации квартиры по тем основаниям, что дом по Бутырскому валу включен в план реконструкции, со сроком строительства на 1995—1997 гг. на основании постановления Правительства г. Москвы от 13.09.1994 г. № 774 с отселением жильцов. Из материалов дела видно, что в 1994 г. межведомственная комиссия, СЭС, МСД гражданских сооружений составили акт о необходимости проведения реконструкции здания с отселением жильцов.

Постановлением Правительства Москвы от 02.04.1996 г. № 278 постановление № 774 снято с контроля, а постановлением от 04.07.1996 г. № 570 решено возвести гостинично-офисный комплекс на месте спорного дома, последний исключен из жилого фонда как недостаточно пригодный для дальнейшего проживания граждан (ветхий, с недостаточными коммунальными удобствами). Сведений о том, что данный дом является аварийным, вышеуказанные постановления не содержали, других доказательств, свидетельствующих о правомерности отказа в приватизации квартиры, суду не представлено. Поэтому суд пришел к выводу, что отказ в приватизации квартиры нельзя признать законным.

...В суде рассматривалось заявление о признании неправомерным отказа в приватизации квартиры, которая была предоставлена истцам в связи с работой. Ответчик отказал истцам в оформлении документов на приватизацию занимаемой ими по договору найма квартиры на том основании, что данная жилая площадь является служебной и что данной семье будет предоставлена другая жилая площадь, которую они впоследствии смогут приватизировать. Как следовало из представленных документов, спорная жилая площадь в семейном общежитии была предоставлена истцам на основании ордера, выданного в соответствии с решением администрации предприятия. В настоящее время, по сообщению БТИ, спорная квартира числится как жилая. Никакого решения о закреплении спорной квартиры в качестве служебной за ДЕЗ суду со стороны ответчиков представлено не было. В материалах дела также имелась выписка из распоряжения заместителя префекта об отказе ДЕЗ в утверждении закрепления служебной площади. Поэтому суд посчитал жалобу подлежащей удовлетворению.

...Жилой фонд закрытого военного городка приватизации не подлежит. Однако суд, рассмотрев заявление о признании неправомерным отказа в приватизации жилого помещения, находящегося на территории военного городка, тем не менее жалобу удовлетворил. При принятии решения он ссылался на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого городка. Такой вывод был основан только на объяснениях заявителя, так как суд надлежаще не проверил обстоятельства дела.

Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.

В кассационной жалобе на принятое судебное решение было указано, что территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. Однако суд этого не учел. Поэтому кассационной инстанцией решение суда было отменено.

...Заявительнице стало известно, что с двух квартир в доме, где она проживает, был снят статус общежития, и они были приватизированы. Заявительница посчитала, что приватизация части жилых помещений в общежитии повлекла утрату статуса общежития, и она вправе приватизировать занимаемую ею квартиру. Однако в приватизации ей было отказано.

Согласно ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. В соответствии с п. 1 ст. 94 ЖК под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома либо части дома.

В п. 3 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328, указывается, что не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

То, что в одной части дома имеются жилые помещения, отнесенные по их статусу к различным жилым фондам, противоречит как закону, так и требованиям, которым должно отвечать общежитие.

Статья 19 Конституции гарантирует равенство всех перед законом и судом. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

Однако, в нарушение гарантированного Конституцией равенства, за несколькими проживающими в общежитии было признано право на постоянное проживание и передача им в собственность занимаемых ими жилых помещений, хотя каких-либо преимуществ и заслуг по сравнению с другими лицами, проживающими в одном общежитии, у них не имеется.

Поскольку дом фактически утратил статус общежития, за заявительницей было признано право на приватизацию жилого помещения.