Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (см. приложение).

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (см. приложение).

Закон о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля 2005 г. Этот закон ждали долго, так как до этого отсутствовал нормативный акт, регулирующий правоотношения между застройщиками и гражданами, участвующими в долевом строительстве многоквартирного дома, что приводило к частым нарушениям прав граждан.

Действие этого закона распространяется на застройщиков, получивших разрешение на строительство не ранее 1 апреля 2005 г.

Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 г., вне зависимости от того, когда будет исполнен застройщиком договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяется Закон о защите прав потребителей.

Закон о защите прав потребителей применяется независимо от того, как называется договор о вложении денежных средств в строительство жилья: договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома, договор подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа и др.

Суть отношений между гражданином и организацией состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Это отношения между продавцом или поставщиком услуги и потребителем, которые регулируются Законом о защите прав потребителей.

Гражданину, желающему вложить денежные средства в строительство жилого дома, в первую очередь необходимо удостовериться в правомочности инвестора-застройщика возводить жилой дом.

Для этого юридическое лицо, с которым гражданин намеревается заключить договор, должно предоставить для ознакомления документы, которые перечислены в ст. 20 и 21 Закона о долевом строительстве.

В этом Законе установлены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве (ст. 4). Особо следует отметить, что теперь обязательным условием договора является срок передачи жилого помещения застройщиком участнику долевого строительства. До введения этого положения фактически все застройщики срок не указывали, ограничиваясь устными заверениями о быстром возведении дома, что лишало гражданина возможности, ссылаясь на договор, требовать от другой стороны исполнения обязательств в срок.

Предложенный для подписания договор необходимо внимательно изучить, так как надежность отношений во многом будет зависеть от этого. Для приобретателя жилого помещения в строящемся доме важными являются такие условия договора, как точное месторасположение не только дома, но и самой квартиры. На каком этаже находится квартира, в каком подъезде, куда выходят окна, метраж и другие особенности. Такие сведения лучше отразить не только в договоре, но и в плане из проектной документации, копию такого плана с очерченными границами квартиры следует подписать сторонам договора и приложить к договору в качестве неотъемлемой его части. Если покупателю жилья важны другие характеристики приобретаемого жилья, их обязательно следует отразить. К примеру, стены из монолита, окна из стеклопакета цвета дуба. Очень важно, что будет внутри квартиры: какие батареи, сантехника, электропроводка. То же электричество некоторым приобретателям жилья приходится проводить самим, хотя они этого не ожидали.

До принятия Закона о долевом строительстве нередки были случаи продажи совместно строящими фирмами одних и тех же квартир разным лицам. Теперь эта проблема решена: договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, и на квартиру регистрирующий орган налагает ограничение.

По окончании строительства дома и принятия его в эксплуатацию гражданин, вложивший свои денежные средства в строительство дома, может зарегистрировать право собственности на жилое помещение.

После введения в действие обсуждаемого Закона о долевом строительстве уменьшится количество фирм-посредников, привлекающих от своего имени денежные средства в строительство жилья. Согласно ст. 3 указанного Закона привлекать в строительство денежные средства граждан могут только застройщики, отвечающие требованиям этого Закона. Быть просто посредником в заключении договоров фирма не может, необходимо быть застройщиком с включением во все разрешительные документы первоначального застройщика. Это нововведение пресечет деятельность фирм-однодневок и подставных фирм, которые создавались застройщиками для того, чтобы возлагать ответственность перед гражданами на них.

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств или в случае ненадлежащего исполнения таких обязательств гражданин вправе обратиться в суд. Перед обращением в суд участнику долевого строительства необходимо отправить претензию в организацию, с которой был заключен договор. В претензии следует указать, какие нарушения были допущены стороной договора, стоимость причиненного ущерба, а также сроки, в которые сторона обязательства должна устранить эти нарушения.

Выбор вида возмещения за неисполненное или ненадлежащим образом исполненное инвестором по договору обязательство предоставляется потребителю – гражданину, вложившему свои деньги в строительство жилья.

Исковое заявление участника долевого строительства государственной пошлиной не облагается.

Объем исковых требований участника долевого строительства зависит от закона, которым по вышеизложенным причинам необходимо руководствоваться: Законом о защите прав потребителей или Законом о долевом строительстве.

Если инвестором были нарушены сроки окончания строительства дома по отношениям, возникшим до 1 апреля 2005 г., гражданин вправе выбрать на свое усмотрение четыре вида санкций, предусмотренных ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

Поскольку цены на жилье слишком высокие, большинство пострадавших потребителей выбирают уменьшение цены за выполнение работы (оказание услуги).

При этом, в случае предъявления потребителем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара, в расчет принимается цена товара на момент предъявления потребителем требования об уценке или, если оно добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения о соразмерном уменьшении покупной цены (п. 3 ст. 24 Закона о защите прав потребителей).

Как известно, на этапе строительства жилье дешевле уже построенного, в связи с чем в суд следует представить сведения о стоимости квадратного метра на момент предъявления иска. Это доказательство можно получить двумя способами: на основании заключения независимой оценки (это дорого, хотя все будет возмещено ответчиком при исполнении решения) или на основании прейскуранта цен застройщика, продолжающего продавать квартиры в уже построенном доме.

По Закону о долевом строительстве за нарушение застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта такой участник вправе требовать выплаты неустойки (пени) в размере 775 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Приобретая жилье в строящемся доме, покупатель рассчитывается за каждый квадратный метр жилья, при этом в договорах застройщики очень часто предупреждают, что после последних замеров, которые проводит БТИ, площадь квартиры может не совпадать с размером по договору. Такие несовпадения могут составлять от 2 до 5 кв. м. Для инвестора это не большое отступление от проекта, а для покупателя сумма за 1 кв. м от 1000 долларов и выше значительна. Между тем обычно в договоре существует условие о том, что при несовпадении размеров квартиры перерасчет или возврат внесенных покупателем денежных средств не производится.

Это является существенным нарушением прав участника долевого строительства.

В этом случае потребитель вправе обратиться в суд с требованием о соразмерном уменьшении цены по ст. 7 Закона о долевом строительстве или по ст. 29 Закона о защите прав потребителей (требовать другого вида возмещения не имеет смысла, например, нельзя требовать безвозмездного устранения недостатков выполненной работы, ведь квартиру не расширишь).

Если в договоре имеется приведенное выше в качестве примера условие, которым застройщик освобождается от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то по Закону о долевом строительстве эти условия являются ничтожными.

Согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей такие условия договора могут быть признаны судом недействительными, если они ущемляют права граждан по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

В частности, приведенное в качестве примера условие договора ущемляет право потребителя требовать возмещения за недостаток товара, предусмотренное ст. 18 и 29 Закона о защите прав потребителей.

При таких обстоятельствах истцу необходимо заявить в суде дополнительное требование о признании договора недействительным в части этих условий.

По искам о защите прав потребителей истец вправе требовать кроме возмещения материального ущерба также компенсации морального вреда, если такой вред ему был причинен неисполнением обязательств.

...Истец обратился в суд с иском к ООО о взыскании неустойки, ссылаясь на то, что заключил с ответчиком договор на строительство коттеджа, но тот был построен с нарушением установленного договором срока.

Решением суда иск был удовлетворен частично: в пользу истца взыскана неустойка в размере 11 125 000 руб. Кассационной инстанцией данное решение было изменено: размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, снижен до 1 900 125 руб. Постановлением президиума городского суда указанное определение оставлено без изменения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был удовлетворен протест, внесенный в порядке судебного надзора: вынесенные по делу судебные постановления отменены и дело направлено на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

В случае нарушения сроков сдачи готового объекта договором предусмотрена выплата подрядчиком заказчику неустойки за каждую неделю задержки в размере 0,1% от суммы договора. Однако суд первой инстанции, разрешая спор, взыскал в пользу истца неустойку за нарушение срока окончания строительства в размере 3% за каждый день задержки. При этом суд правильно указал на то, что, поскольку условие заключенного сторонами договора о размере этой неустойки ущемляет права истца по сравнению с правилами, установленными законодательством, указанное условие является недействительным и следует исходить из требований, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

...Истец заключил с ответчиком договор бытового подряда на строительство дома на долевых началах. Во исполнение договора он внес на расчетный счет подрядчика 86 171 400 руб., а ему в собственность была предоставлена трехкомнатная квартира в упомянутом доме. Обнаружив, что квартира имеет существенные недостатки, истец счел свои права нарушенными. В связи с этим он обратился в суд с иском к ответчику о замене квартиры, взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда.

Городской суд в иске отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указав следующее.

Отказывая в иске, городской суд исходил из того, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы в квартире не выявлено монтажных и конструктивных недостатков, делающих невозможным проживание, а имеющиеся недостатки в отделке жилой площади устранимы, и истец вправе предъявить иск об их устранении.

Как следует из содержания Закона о защите прав потребителей, в случае обнаружения недостатков в выполненной работе по договору бытового подряда заказчик по своему выбору осуществляет одно из предоставленных ему законом прав. В частности, он может потребовать от подрядчика замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества на аналогичную квартиру надлежащего качества.

Вместе с тем Закон о защите прав потребителей не связывает осуществление этого права заказчика с характером обнаруженных им в выполненной подрядчиком работе недостатков и возможностью либо невозможностью их устранения.

Как видно из материалов дела, переданная истцу по договору бытового подряда на строительство квартира имеет значительные недостатки в отделке. Согласно заключению строительно-технической экспертизы необходима полная смена оконных, балконных, внутренних дверных блоков, ремонт входной двери, полового покрытия, замена и ремонт сантехники, ремонт штукатурки, побелка потолков, поверхностей кухни, санузла, оклейка стен обоями.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истец вправе потребовать не замены переданной ему по договору бытового подряда квартиры ненадлежащего качества, а лишь устранения имеющихся в квартире недостатков, противоречит Закону о защите прав потребителей.

...Между истицей и ООО был заключен договор о совместной деятельности по инвестированию в строительство жилого дома. По условиям этого договора истица обязана была оплатить ответчику сумму в размере 28 382 дол. США, а ответчик обязался построить и передать ей квартиру общей площадью 90,1 кв. м в жилом доме. Окончить строительство дома планировалось во втором квартале 2003 г.

Истица свои обязательства выполнила полностью, оплатив оговоренную денежную сумму. Ответчик же не исполнил условия договора надлежащим образом.

Квартира, переданная истице по договору, имеет общую площадь 87,6 кв. м (извлечение из технического паспорта по обмерам БТИ), т. е. на 2,5 кв. м меньше, чем было указано в договоре.

При заключении договора истицей было оплачено за каждый квадратный метр площади квартиры по 315 дол. США. Таким образом, на 2,5 х 315 = 787,5 дол. США истицей было уплачено больше.

Согласно ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе по своему усмотрению выбирать форму устранения недостатков. Истица выбрала соразмерное уменьшение покупной цены. Она отправила ответчику претензию о соразмерном уменьшении цены, однако ответчик отказался в добровольном порядке возместить ей стоимость недостающих, но оплаченных квадратных метров.

На основании ст. 31 Закона о защите прав потребителей требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных этой статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, т. е. три процента за каждый день просрочки.

Десятидневный срок исполнения окончился 27 июля 2004 г. На день предъявления иска сумма за нарушение сроков составила 2502 дол. США.

Однако, согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги). В связи с этим истица просила суд взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 787,5 дол. США.

Ответчик известил истицу об окончании строительства и возможности передать ей квартиру письмом от 29 января 2004 г., хотя по договору обязан был окончить строительство во II квартале 2003 г., т. е. до 31 июня 2003 г. Таким образом, просрочка исполнения договора составила 212 дней.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги). Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

В данном случае за нарушение срока исполнения договора (за 212 дней просрочки) ответчик был бы обязан выплатить истице 180 509,52 дол. США.

Однако по закону сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа (п. 5 ст. 28 Закона). Поэтому истица потребовала выплатить ей сумму в размере: 28 382 (максимальная сумма неустойки) – 787,5 (неустойка) = 27 594,5 дол. США, что составляет 1,3% за каждый день просрочки исполнения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Пункт 6.5 заключенного между истицей и ответчиком договора содержал следующее условие: «Перерасчет внесенных средств при несовпадении размеров площади

квартиры по договору и техпаспорту БТИ не производится». При заключении договора истица оплачивала денежную сумму из расчета за каждый квадратный метр жилья. Ей передали квартиру на 2,5 кв. м меньше, т. е. переплата составила 785,5 дол. США. Это достаточно крупная сумма денег. Кроме того, используя данный пункт, ответчик мог бы вообще предоставить ей квартиру общей площадью 10 кв. м. Таким образом, п. 6.5 ущемляет право истицы на предоставление товара надлежащего качества, а потому является недействительным.